แนวคิดการคำนวณช่วงมูลค่าแท้จริง ที่ไม่ได้เอาไปใส่ในโปรเจคจบ

โดยส่วนตัวผมมักไม่ให้น้ำหนักกับการคำนวณค่า Fair Value หรือมูลค่าที่แท้จริงแบบจุดเดียวเท่าไร มันมีปัจจัยมากมายที่อาจทำให้ค่านั้นผิดพลาดได้และโดยทั่วไปปัจจัยที่ทำให้ผลลัพธ์การคำนวณผิดพลาดนั้นไม่ได้เป็นปัจจัยที่สามารถคำนวณได้ แต่ในโปรเจคจบผมกลับเลือกที่จะใช้การคำนวณมูลค่าแท้จริงแบบจุดเดียว

ย้อนกลับไปช่วงก่อนที่ผมจะนำ Dividend Discount Model มาปรับปรุงสูตรสำหรับกองอสังหาและกอง REIT เพื่อใช้เป็นโมเดลหลักในการคำนวณมูลค่าแท้จริงเป็นจุดๆเดียว ผมเคยมีแนวคิดจะนำวิธีการคำนวณมูลค่าแท้จริงแบบช่วงที่ผมมักใช้กับหุ้นมาใช้กับโปรเจคซึ่งเป็นกองอสังหา ซึ่งตามหลักการแล้วหากสามารถคาดการณ์อัตราเติบโตของเงินปันผลและช่วงผลตอบแทนที่ต้องการได้อย่างสมเหตุสมผล ผลลัพธ์การคำนวณจะกลายเป็นช่วงราคาที่เหมาะสมแก่การลงทุน ณ ระดับผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนยอมรับได้บนอัตราการเติบโตที่น่าจะเป็นและอยู่บนพื้นฐานความเข้าใจถึงความเสี่ยงของผลประกอบการ

ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดไม่ใช่การ implement การคำนวณลงในระบบ แต่เป็นการพิสูจน์ทางวิชาการให้มันมีน้ำหนักมากกว่า

หากสังเกตดีๆ ปัญหาของไอเดียนี้คือ มันพึ่งพามุมมองต่ออนาคตของกองทุนเป็นอย่างมาก เราไม่สามารถพิสูจน์ได้เลยว่าอัตราการเติบโต ณ ระดับเท่าใดถึงเท่าใดจึงจะสมเหตุสมผลกับกองทุนนั้นๆ กล่าวได้ว่าการเลือกช่วงอัตราเติบโตนั้น bias ตั้งแต่ต้นเลยทีเดียว ไม่ต้องพูดถึงการพิสูจน์ทางสถิติใดๆเลย ถ้าวิธีการคัดเลือกมัน bias ตั้งแต่ต้น วิธีพิสูจน์ที่ผมคิดได้คือการรัน backward testing กับข้อมูลย้อนหลัง แต่ในเชิงวิชาการมันก็ไม่ค่อยมีน้ำหนักเท่าไรอยู่ดี

อย่างที่ทุกคนรู้ โปรเจคจบของผมต้องมีการเขียนเล่มและสอบนำเสนอ ผมตัดสินใจไม่นำวิธีการคำนวณเป็นช่วงมาใช้เพราะผมไม่สามารถอธิบายในเชิงวิชาการได้ว่าทำไมแต่ละกองถึงควรมีอัตราเติบโตเท่านั้นเท่านี้ และผมเชื่อว่าต่อให้เชิญนักวิเคราะห์จากหลายโบรคเกอร์มา ก็อาจได้อัตราเติบโตที่ไม่เท่ากันอยู่ดี ขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคน นั่นทำให้การคาดการณ์อัตราเติบโตนั้นดูจะไม่น่าเชื่อถือ เวลานำเสนองานเชิงวิชาการซึ่งไม่ใช่กรรมการทุกคนที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนเน้นคุณค่า และการนำเสนอไม่ถึงครึ่งชั่วโมงก็เป็นเวลาไม่มากพอที่ผมจะสามารถปูความรู้และมุมมองด้านการลงทุนเน้นคุณค่าได้อีกด้วย

ผมก็ยังหวังลึกๆว่าถ้ามีโอกาสได้ทำโปรเจคนี้ต่อ ไม่ว่าจะในฐานะ startup หรือในฐานะร่วมพัฒนากับโบรคเกอร์ซักที่ ผมจะได้นำแนวคิดนี้ใส่ลงไปในระบบและทำให้มันดีขึ้นกว่าที่มันเป็นอยู่ในตอนนี้