แนวคิดการคำนวณช่วงมูลค่าแท้จริง ที่ไม่ได้เอาไปใส่ในโปรเจคจบ
โดยส่วนตัวผมมักไม่ให้น้ำหนักกับการคำนวณค่า Fair Value หรือมูลค่าที่แท้จริงแบบจุดเดียวเท่าไร มันมีปัจจัยมากมายที่อาจทำให้ค่านั้นผิดพลาดได้และโดยทั่วไปปัจจัยที่ทำให้ผลลัพธ์การคำนวณผิดพลาดนั้นไม่ได้เป็นปัจจัยที่สามารถคำนวณได้ แต่ในโปรเจคจบผมกลับเลือกที่จะใช้การคำนวณมูลค่าแท้จริงแบบจุดเดียว ย้อนกลับไปช่วงก่อนที่ผมจะนำ Dividend Discount Model มาปรับปรุงสูตรสำหรับกองอสังหาและกอง REIT เพื่อใช้เป็นโมเดลหลักในการคำนวณมูลค่าแท้จริงเป็นจุดๆเดียว ผมเคยมีแนวคิดจะนำวิธีการคำนวณมูลค่าแท้จริงแบบช่วงที่ผมมักใช้กับหุ้นมาใช้กับโปรเจคซึ่งเป็นกองอสังหา ซึ่งตามหลักการแล้วหากสามารถคาดการณ์อัตราเติบโตของเงินปันผลและช่วงผลตอบแทนที่ต้องการได้อย่างสมเหตุสมผล ผลลัพธ์การคำนวณจะกลายเป็นช่วงราคาที่เหมาะสมแก่การลงทุน ณ ระดับผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนยอมรับได้บนอัตราการเติบโตที่น่าจะเป็นและอยู่บนพื้นฐานความเข้าใจถึงความเสี่ยงของผลประกอบการ ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดไม่ใช่การ implement การคำนวณลงในระบบ แต่เป็นการพิสูจน์ทางวิชาการให้มันมีน้ำหนักมากกว่า หากสังเกตดีๆ ปัญหาของไอเดียนี้คือ มันพึ่งพามุมมองต่ออนาคตของกองทุนเป็นอย